Pierro · Calculateur

Louer ou acheter ?

Compare l'achat de ton logement vs louer et investir l'apport sur les marchés (ETF MSCI World, S&P 500, CAC 40, assurance vie). Verdict, année de bascule, et patrimoine final dans 3 scénarios d'évolution du marché immo.

🇫🇷 Hypothèses françaises (frais de notaire, IRL, fiscalité PEA/AV). 100 % gratuit, aucune donnée enregistrée.

Le bien

Le logement que tu hésites à acheter ou louer.

€
22 500 €

7,5 % du prix d'achat

€
€/an
€/mois
Si tu loues

Le loyer que tu paierais (charges locataires comprises) si tu vivais dans ce bien sans l'acheter.

€/mois
%/an
Financement

Prêt utilisé si tu achètes.

€
%
%
Si tu loues, tu places ton apport ici

Pierro investit l'apport (et les économies mensuelles si louer coûte moins cher). Choisis le placement.

%/an
%

ETF actions monde (MSCI World), via PEA. Moyenne historique ~7-9%/an sur 20 ans.

Horizon

Combien de temps comptes-tu garder ce bien (ou louer ce logement) ?

ans
Remplis le formulaire à gauche puis clique sur Calculer. Le résultat s'affichera ici avec la projection patrimoine et 3 scénarios de marché.

Comment Pierro compare achat et location

La règle de pouce qui circule (« il faut rester 7 ans pour amortir ») est trompeuse — elle dépend du taux de prêt, de la croissance du marché immo, du rendement que tu peux obtenir en investissant ton apport ailleurs, et surtout de ta fiscalité de sortie.

Pierro simule mois par mois deux univers parallèles. Dans le premier, tu achètes : tu paies notaire, mensualités, charges, taxe foncière, entretien, et après N ans tu revends (frais d'agence ~7 % déduits). Dans le second, tu loues le même logement : tu places ton apport (et la différence mensuelle si louer coûte moins cher) sur un ETF ou en assurance vie, et après N ans tu solde le portefeuille (en payant la fiscalité PEA 17.2 % ou AV ~24.7 %).

Le verdict dépend principalement de 3 paramètres :

  • L'écart entre rendement actions et appréciation immo: si l'ETF World fait 7 %/an et l'immo +1.5 %/an, louer + investir gagne souvent au-delà de 10 ans, sauf si le loyer est très cher vs la mensualité.
  • Le coût du loyer: si le loyer est très bas (par ex. logement social, APL, héritage), louer écrase l'achat ; si le loyer est élevé (Paris, Lyon), acheter rattrape vite.
  • La durée de détention: sous 5 ans, les frais de notaire (~7.5 %) tuent l'achat. Au-delà de 15 ans, le remboursement du capital + l'appréciation font souvent gagner l'achat.

Le résultat n'est pas une vérité absolue — c'est une projection. Pour une décision, regarde aussi tes critères non-financiers : envie de stabilité, projet enfant, mobilité pro, état du marché local.